Crowdfunding immobilier, comment ça marche ?

Le crowdfunding immobilier est un type de crowdfunding qui permet aux investisseurs de participer au financement de projets immobiliers en échange d'un rendement financier. Les projets peuvent être divers, tels que la construction de logements, la rénovation d'un immeuble ou l'achat de terrains.

Fonctionnement

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier est généralement le suivant : une plateforme de crowdfunding sélectionne des projets immobiliers qui ont besoin de financement et les propose aux investisseurs en ligne. Les investisseurs peuvent alors prêter de l'argent à ces projets en échange d'un taux d'intérêt et d'une durée de prêt déterminés à l'avance.

Le montant minimum pour investir dans un projet immobilier varie selon les plateformes, mais peut commencer dès 100€ pour certaines plateformes ou parfois à partir de quelques milliers d'euros. Les plateformes de crowdfunding immobilier, comme la plupart des plateformes proposant un produit financier, ont un système de notation de risque pour aider les investisseurs à évaluer le risque de chaque projet.

Données à analyser

Avant de faire un investissement dans un projet de crowdfunding immobilier, il est important d'examiner plusieurs données pour évaluer la pertinence et la faisabilité du projet. Voici quelques exemples de données clés à regarder :

• Le promoteur : Examiner l'historique du promoteur, son expérience, sa réputation, sa situation financière et sa capacité à mener à bien le projet. Certaines plateformes pourront partager ces informations ainsi que le nombre d'opérations en cours et opérations avec une sortie positive pour un promoteur.

• Le marché immobilier : Etudier le marché immobilier local, sa dynamique, sa stabilité, son potentiel de croissance et son historique. En effet, un projet immobilier ne s'apprécie pas de la même manière entre un immeuble à Paris ou une maison dans une ville isolée avec une demande locative pouvant être faible par exemple. Il est important de se renseigner sur le marché et en particulier la demande dans la zone géographique du projet. Certaines commodités peuvent également avoir leur importance tel que la présence de moyens de transports proches (bus, métro, train, voies rapides, ... etc), d'écoles pour des lieux d'habitation, des commerces de proximité, ... etc.

• Le projet : Etudier les détails du projet, tels que son emplacement, sa taille, son type, ses caractéristiques, son calendrier, ses coûts, ses risques et ses opportunités. Par exemple, le taux de pré-commercialisation, à savoir le taux de lots du projets ayant déjà fait l'objet d'une réservation montre un intérêt sur le projet d'acheteurs et est un signal positive sur le succès du projet. La présence de permis de construire purgé peuvent être également des facteurs sécurisant du projet.

• Les garanties proposées : Examiner les garanties proposées par le promoteur ou la plateforme de crowdfunding, telles que des hypothèques ou des cautions, pour réduire les risques pour les investisseurs. Dans le cas d'hypothèques ou de cautions, il est important de regarder qui la porte et quel est sa capacité à rembourser en cas de défaut du projet. Une caution la société mère du porteur du projet ou même sur le patrimoine personnel de dirigeant est en général plus sécurisant que d'autres types de caution.

Il est crucial de comprendre que chaque projet présente des caractéristiques qui lui sont propres et qu'il est nécessaire de les analyser individuellement avant de prendre une décision d'investissement.

Quelle est la fiscalité ?

Pour le crowdfunding immobilier, les gains réalisés sur des obligations sont imposés au taux de 30% au titre de l'impôt sur le revenu (IR). Ce taux de 30% est composé de 17,20% de prélèvements sociaux et de 12,8% de prélèvement forfaitaire non libératoire. Ce taux s'applique uniquement sur le montant des interêts bruts payés lors du remboursement et non sur le capital investit.

Exemple:

• Pour 1000€ investit à 10% sur 1 an.

• Gain Brut: 100€. Un remboursement à la fin du projet résultera d'un gain brut de 100€ provenant des interêts payés.

• Prélèvements: 100€ * (12.8 + 17.20) = 30€

• Gain Net: 100 - 30 = 70€

Ce qui donne un rendement net de 7%.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier peut offrir un rendement intéressant pour les investisseurs, avec des taux d'intérêt généralement plus élevés que ceux proposés par des placements plus "traditionnels". Cependant, il est important de noter que ce type d'investissement comporte un risque et que les investisseurs peuvent perdre leur capital. En effet, comme toute investissement, un taux plus élevé s'accompagne d'un risque plus élevé de perte partiel ou total en capital. Il est donc important de faire une analyse approfondie des différents projets.